购房者在买房前必须把握房地产商场的基本常识

来源：吉屋网综合整理发布时间：2015-08-11 00:00:00

房地产是房产和地产的总和，平常是指地盘上的建筑物。房地产商场是由房地产一级商场（俗称地盘商场）、房地产二级商场（俗称楼盘开发）、房地产三级商场（俗称散盘买卖）构成的。三个级其它商场称为房地产商场。购房者在选购房屋时起初要做的即是把握房地产商场的基础底细常识。

1、单从房产性质来区分房地产可分为几大类：

A、商品房 B、非商品房 C、集资房 D、福利房 E、私房

2、从房地产用途来区分可以分为几点：

写字楼：1.尺度写字楼 2.*写字楼
住宅：1.高层住宅（小高层） 2.多层住宅
商铺：1.临街地铺 2.裙楼商铺

3、房地产商场经常使用词语注释：

房地产产权：是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用的地盘使用权。具体实质是指产权人在功令规定的限制内对其房地产的据有、使用、*和措置的权利。

地盘典型：地盘按其性质区分为：栖身、*、财产、仓储、归纳综合用地、公共举措措施用地及安闲集资，微利房地产。

三通一平：是指地盘在发展根蒂根基上的水通、电通、路通、场地平坦。

七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、通信通、煤气通、电通、热力通、场地平坦。

地盘使用权年限：是指当局以拍卖，招标，和谈的编制，将国有地盘使用权在一定年限内出让给地盘使用者，地盘使用权期满后，如该地盘用途相符那时城市规划请求的，地盘使用者可申请续用，经核准补清地价后继续使用，假如不符和则该地盘使用权由当局无偿收回。

栖身用地70年；
财产用地50年；
教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；
商业、旅游、文娱用地40年；
仓储用地50年；
归纳综合或者其他用地50年。

4、房屋基础底细参数

复式：差别于跃层，受跃层启发，经济型跃层布局(高低纷歧样高)；
错层：户内楼板面高度纷歧样，错开出有楼梯毗连，但未分红两层，适合大面积住宅；
进深：一幢建筑物(房子)夙昔墙皮到后墙皮的距离(长度)；
开间：住宅的宽度，一间房屋内一面墙皮到另外一面墙皮的长度(3m~3.9m较温馨)；
层高：房屋一层的高度，指基层楼板面到下层楼板面的高度(2.9m);
净高：一间房屋内楼板面与屋顶的高度(2.7m);
户型：按照家庭生齿构成情形和国度规定的栖身面积定额所一定的每户居室；
建筑系数：“建筑占地系数”的简称，指建筑用地限制内所有建筑物占地的面积与用地总面积之比，以百分率计。用以说明建筑物分布的疏密水平、卫生前说起地盘履行率。合理的建筑系数应在节俭用地的原则下，尽能够知足建筑物的通风、采光和防火、防爆等方面的空间请求，并保证充满的路途、绿化和户外运动场地。

5、与产权概念

房屋产权：泛指所有者对财富的据有、使用、*处分，并解除他人干预的全能，是物权的一种，房屋产权指房产所有者依照国度功令规定所有的权利。

房屋权属挂号：指房地产行政主管局部代表当局对房屋所有权和上述权利发生的典质权等房屋他项权利进行挂号，并照章确认房屋产权归属关系的行为。房屋产权挂号应遵守房屋的所有权和该房屋据有限制的地盘使用权权利中间一致的原则。

房地产权挂号：平常称“产权挂号”(包括房屋所有权挂号和房屋他项权利挂号)城镇房屋所有权挂号是国民当局为了健康法制，增强城镇房屋的打点，照章确认房屋所有权的法定手续，在规定挂号限制内的房屋地点地产权打点局部申请所有权挂号，经查看确认产权后，由房屋打点机关发给房屋所有权证。房屋所有权挂号是房屋产权打点的要紧行政手段，只要经过房屋所有权挂号，能力对各类房屋产权实施有效的打点。

公有产权：指一家房地产有两个或两个的权利主体，即公有人，在实践中又有按份公有和共同公有之分。前者是指公有人离别按自己所拥有的份额的大小，对公有房地产享有一定的好处，并承担响应的义务；后者是指两个权利人对全数公有的房地产享用一致的权利，并承担相当的义务。

房屋典质：产权所有人以房契动作典质，取得乞贷按期付息。房屋产权仍由产权所有者自行打点，债权人只按期取息，而无使用打点房屋的权利，待乞贷还清，产权人收回房契典质即告闭幕。

过户：即替换房屋承租人姓名。

6、房地产与面积的概念

建筑面积：建筑物各层面积总和，每层建筑面积按建筑物勒角截面较量争论，包括使用、帮助面积和布场合排场积；

公摊面积：1、公共门厅、过道、电梯井、楼梯间、渣滓道、变电室、装备房等为整座楼做事的公共用房和打点用房的建筑面积；
2、各单位与楼宇公共建筑空间之间的分隔和外墙墙体水平投影面积的50%

商品房出售面积：商品房出售面积 = 套内建筑面积分摊公用面积

套内建筑面积：套内建筑面积 = 套内使用面积套内墙体面积阳台建筑面积

使用面积：建筑物各层平面中直接为出发生涯使用的净面积的总和。

使用面积系数：用百分率发挥分析，即是总套内使用面积之和除以总建筑面积。

帮助面积：建筑物各层平面楼梯、走道、所占净面积的总和。

布局建筑面积：建筑物各层中，外墙、内墙、渣滓道、通风道、烟囱(均为投影面积)等所占面积的总和。

使用率：使用面积与建筑面积之比，用百分数发挥分析。板楼：80%；塔楼75%；写字楼70%；商场65%。使用率与人流量密切，人流量大的处所，使用率低。

合用率：套内建筑面积和住宅面积之比。

套内墙体面积：公用墙为水平投影面积一半计入非公用墙为水平投影面积计入套内使用面积为室内各居室面积，如壁橱等，和不包括在布场合排场积中的烟囱、通风道、管道井。

公摊的公用建筑面积：公摊的公用建筑面积 = 套内面积 × 公用建筑面积分摊系数

公用建筑面积分摊系数：公用建筑面积分摊系数 = 公用建筑面积 ÷ 套内建筑面积总和

公用建筑面积：公用建筑面积 = 整栋楼的建筑面积 – 套内建筑面积 – 不应分摊的建筑面积

容积率：总建筑面积与所用建筑用空中积(总占空中积)之比。

建筑笼盖率：又称“建筑密度”，是指建筑物基底占空中积与规划用地之比

绿化率：指规划建设用地限制内的绿空中积与规划建设用空中积之比。

绿地率：指规划建设用地限制内的绿荫面积(包括绿空中积)与规划用空中积之比。

7、与银行贷款：

按揭：是指按揭人将房产产权让渡按揭，受益人做为还款保证按揭人在换清贷款后，受益人立刻将所触及的房屋产权让渡按揭人，过程中间按揭人享有使用权。

按揭所用资料：

1、身份证复印件；
2、 *本复印件；
3、成家证复印件；
4、学力证复印件；
5、收入证明；
6、购房合同复印件；
7、营业执照复印件；
8、三个月的持续税单；
9、牢固财产的发票；
10、乞贷申请表。

契税：指房屋所有权公布转移时，就当事人所定契约按房价一定比率向新的房屋产权人所征收的一次性税费。它是针对房地产产权变化的特意税种，也是购房过程中间购房所承受的较大税额的一次税费，按照各地情形不合测验测验3%~5%的幅度税率，归纳综合折扣后约为房价的1.5%。

8、与住宅的概念

公寓式住宅：相对独门独院别墅，大大都为高层，每层有几何个可以零丁使用的套房，里面一应俱全。

花圃式住宅：一般带有花圃、草坪、车库款式为2、三层，特点：建筑密度低，内部栖身功能相当完整，装修华美、富裕变更。

双拼：连拼，叠拼。

*住宅(SOHO)：Small Office Home Office是住宅观念的延长，属于住宅。但同时又融入了写字楼的诸多硬件举措措施，尤其是收集功能发家，能使栖身的同时进行商业运动的栖身形式。职业一些小公司，和倚赖收集进行社会运动的人群。

经济合用房：具有社会保障性质的商品住宅，它具有经济性和合用性。经济性：是指住宅价钱相对商场价钱而言即比商场商品房价钱低，能够顺应中低收入家庭的承受能力，合用性指住宅的放置和建筑尺度上夸大使用结果，而不是降低尺度。